当住宅楼出现地基基础明显沉降变形、主体结构（墙体 / 梁柱 / 楼板）严重破损、结构整体性失效、非结构构件存在坠落风险、受环境影响或人为改造破坏等情况时，专业机构将依据《危险房屋鉴定标准》判定其是否为危房，根据不同房屋安全等级（A/B/C/D 级），及时采取修缮、加固或拆除等针对性措施。
一、核心判定标准
建设部关于发布行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ 125-2016的通知中明确规定：
1. 地基基础安全性标准
4.2.1 当单层或多层房屋地基出现下列现象之一时，应评定为危险状态：
1、当房屋处于自然状态时，地基沉降速率连续两个月大于4mm／月，且短期内无收敛趋势；当房屋处于相邻地下工程施工影响时，地基沉降速率大于2mm／天，且短期内无收敛趋势；
2、因地基变形引起砌体结构房屋承重墙体产生单条宽度大于10mm的沉降裂缝，或产生最大裂缝宽度大于5mm的多条平行沉降裂缝，且房屋整体倾斜率大于1％；
3、因地基变形引起混凝土结构房屋框架梁、柱出现开裂，且房屋整体倾斜率大于1％；
4、两层及两层以下房屋整体倾斜率超过3％，三层及三层以上房屋整体倾斜率超过2％；
5、地基不稳定产生滑移，水平位移量大于10mm，且仍有继续滑动迹象。
4.2.2 当高层房屋地基出现下列现象之一时，应评定为危险状态：
1、不利于房屋整体稳定性的倾斜率增速连续两个月大于0.05％／月，且短期内无收敛趋势；
2、上部承重结构构件及连接节点因沉降变形产生裂缝，且房屋的开裂损坏趋势仍在发展；
3、房屋整体倾斜率超过表4.2.2规定的限值。
2. 主体结构安全性标准
①墙体：承重墙体出现宽度大于 1mm 的斜裂缝（尤其沿灰缝延伸）、交叉裂缝或贯通性水平裂缝；非承重墙体大面积脱落，丧失围护功能。
②梁柱：混凝土梁柱出现露筋、蜂窝麻面且裂缝宽度超过 0.3mm（主筋处裂缝），或钢结构梁柱节点焊缝开裂、螺栓松动，导致承载力显著下降。
③楼板：钢筋混凝土楼板出现贯通性裂缝，或预制板搭接处严重错位、断裂，存在坍塌风险。
3. 结构整体性标准
①纵横墙连接处开裂、脱开，导致结构平面刚度不足；
②屋盖与墙柱连接处严重松动，木屋架榫头断裂或支座移位，存在倒塌隐患。
4. 非结构构件风险标准
①吊顶、装饰面层大面积松动、脱落；
②阳台、雨篷等悬挑构件根部开裂，或支撑系统失效。
5. 环境影响或人为改造破坏
①受环境影响：房屋长期受到酸雨、盐雾等腐蚀性环境的影响，导致结构材料性能下降，影响房屋的安全性。
②人为改造破坏：未经专业设计和施工，擅自对房屋进行改造、加层、拆除承重构件等行为，破坏了房屋的结构体系，降低了房屋的安全性。
二、危房风险信号
除了上述核心标准所涉及的严重损坏情况外，住宅楼出现以下风险信号时，也可能存在被判定为危房的风险：
1、裂缝发展
①墙体裂缝：墙体出现新的裂缝或原有裂缝不断扩展、加宽。
②楼板裂缝：楼板出现裂缝，尤其是在楼板跨中或受力较大的部位。如楼板出现不规则裂缝，且裂缝有向下发展的趋势。
2、变形异常
①房屋倾斜：通过经纬仪等测量仪器专业测量发现房屋出现倾斜，且倾斜速率有加快的趋势。
②构件变形：梁、柱等构件出现明显的弯曲、扭曲等变形。
3、材料劣化
①混凝土碳化：通过检测发现混凝土碳化深度超过钢筋保护层厚度，导致钢筋容易锈蚀。
②钢材锈蚀：钢结构构件出现锈蚀，锈蚀程度逐渐加重。
4、使用异常
①异常声响：房屋在使用过程中出现异常的声响，如嘎吱声、爆裂声等。
②渗漏严重：房屋出现严重的渗漏问题，导致墙体、楼板等部位长期受潮，致使室内墙面发霉、剥落，影响结构材料的性能。
三、危房等级与处置原则
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安全等级 |
判定特征 |
处置措施 |
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A 级（安全） |
结构承载力能满足正常使用要求 |
无需处理，定期观测 |
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B 级（基本安全） |
个别构件轻微损坏 |
局部修缮，消除隐患 |
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C 级（局部危险） |
部分构件失效，需加固处理 |
针对性加固或拆换受损构件 |
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D 级（整体危险） |
结构已丧失稳定，需立即处理 |
疏散人员，拆除或重建 |
四、地基基础加固新兴解决方案
传统加固纠偏常伴随搬迁安置、施工扰民等高成本痛点，而如今，以恒祥宏业无损可控土体固化技术为首的“无干扰柔性纠偏”方案，正重新定义建筑地基沉降安全治理标准。
恒祥宏业无损可控土体固化技术采用新型特种复合材料，通过微孔工艺注入地基，复合材料能渗透、填充土体中的空隙，并与土体快速固结，增强土体的密实度和刚度，形成强度高的复合地基。随着土层压力的提升和密实度的增加，形成向上的顶升力，使住宅楼抬升，从而纠正倾斜。
该技术适用于处理淤泥、淤泥质土、粘性土、粉土、砂土、碎石土、人工填土等不同地质地基；经济效益和社会效益好；处理方法灵活便捷，工期短；柔性抬升，无需破拆，可实现住宅楼房土体深层加固，全程配备智能化实时监控设备，精确调控注入材料用量、压力及扩散范围，建筑抬升精度可达毫米级，能满足建筑纠偏的精度要求，尤其是高效解决高层住宅楼地基沉降导致的墙体裂缝、楼体倾斜问题。
综上，当住宅楼出现上述核心标准所涉及的情况或风险信号时，应及时委托专业机构进行房屋安全鉴定，根据鉴定结果采取相应的修缮、加固或拆除等措施，以确保房屋的使用安全。
